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限公司法人
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手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6％=11820萬
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一胎：11.2億（14億(假設)8成）
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每月應繳：747萬(0.67％)
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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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都計內不做的山坡地
1.雲林古坑鄉風景區
2.台中市北屯區風景區
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內容來自sina新聞
地產業調整加速人員流動 房企掀合夥人風暴
留住人才決勝樓市下半場 房企掀"合夥人風暴"
曾備受房企推崇的職業經理人制度正走向十字路口，以"利益共享"為核心的合夥人制度在國內房地產行業風生水起。繼房企龍頭萬科推出事業合夥人與項目跟投制度後，碧桂園、龍湖、綠地等大型房企紛紛提出各自的合夥人計劃。如有購房問題可咨詢400-606-6969
隨著房地產從黃金時代進入白銀(16.30, 0.68, 4.35%)時代，商業模式的變化推動管理模式變革。新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，房地產已進入下半場，以往粗放的管理模式走到盡頭，"人"已經成為房企決勝下半場的最重要因素，合夥人制度恰恰是為瞭激發人才的創新力應運而生。
和地產行業的合夥人制度相比，互聯網行業的合夥人制度顯然更成熟。如小米的三層架構，每個合夥人都是一個創業者身份的架構設計，備受全行業關註。
畢竟隔行如隔山。擁有互聯網基因的合夥人制度，被運用到地產行業後，會不會出現"南橘北枳"的風險？
地產行業調整加速人員流動
"萬科曾是職業經理人制度的代表企業，所有權和經營權分離的公司架構被譽為現代企業管理的模范。但如今卻轉向事業合夥人，這說明萬科也在反思職業經理人制度的不足"，歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者。
生產要素的重要性發生變化，是企業管理變革的主要原因。在歐陽捷看來，過去十年被稱為地產黃金十年，雖然大部分房地產企業在管理體系上還比較粗放，但由於整個行業處於高速發展期，隻要企業能拿到地和錢，利潤基本就能保證。但如今，隨著房地產進入下半場，企業要實現盈利最重要的是判斷分析地塊的前景，以及獲得低成本的融資渠道，這需要有能力的人去把控，人才躍居產業鏈的第一要素。
盡管國內很多房企已發展至上千億規模，但房企高管和項目操盤者的激勵問題至今懸而未決，由於利益分配存在的缺陷導致房企高管頻繁跳槽甚至下海創業的事件屢見不鮮，如中海、萬科都有這樣的案例。盡管部分上市房企試圖通過股權激勵捆綁高管利益，但大多效果不佳，以萬科為例，公司分別於2006年、2007年與2010年推出股權激勵方案，但前兩次均以失敗告終。
睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文告訴《每日經濟新聞》記者，由於出走、下海的這批人往往都是特別有能力的，做股東搏一下，操作一個項目就是數千萬甚至上億，而其間所付出的成本也就是幾年時間而已。但對於企業而言，由於高管出走往往意味著一條線的人都跟著跑瞭，這對企業的經營穩定性會帶來重大影響。
"職業經理人制度是為瞭解決企業所有人經營能力不足的問題，但它的弊端也非常明顯"，薛迥文說，職業經理人隻不過是"打工的"，他們可以同企業所有人共富貴但不會共患難，一旦行業進入下行周期，職業經理人很容易拍屁股走人，尤其是目前房地產單邊上漲階段已經結束，這對於企業將帶來新的考驗。
正因如此，隻有當職業經理人與股東利益達成一致，才能實現利益共享、風險共擔，合夥人制度顯然是更好的選擇。
中基層員工受益有限
香港粵海證券投資銀行董事黃立沖註意到，雖然越來越多的房企都已推出各自的合夥人計劃，但由於大多數企業是股份制公司，並非真正意義上的合夥人企業，因此在執行層面將面臨許多障礙。
"以阿裡巴巴[微博]和萬科為例，兩者都叫合夥人制，但擁有的決策權卻相差甚遠"，黃立沖告訴記者，阿裡巴巴合夥人團隊的地位凌駕於董事會之上，也就是說董事會不是由股東大會選舉產生，而是由合夥人推選。但萬科依然是股份制公司，由股東選舉董事會，萬科采用的是類合夥人的辦法--員工持股，通過事業合夥人的名義集合內部員工資金增持股權，以此增加在董事會的話語權。但除非萬科的管理層能獲得絕對控股，否則無法保證對董事會擁有絕對的話語權。
"在類似萬科的合夥人制度下，高管層受益程度更高，因為他們能通過捆綁員工利益的方式增強對董事會的話語權，保持自己對公司經營的決策權"，黃立沖說，但對於大量中層人員而言，他們對公司經營並沒有決策權，買賣股票的決定權也不在自己手上，買入的價格與自己通過投資賬戶購買並無差異，加上公司股價有可能與業績出現長期背離，因此想從中獲益難有太大的保障。
上述銀行房屋二胎利息觀點得到一位房企高管的認同，他告訴記者，對於中層人員而言，他們通過員工持股獲利的唯一辦法是股價上漲，但由於房地產高速增長期已過，行業將面臨分化，資本市場很難像以往那樣給予房地產公司高估值，這個時候推出員工持股意味著他們將同時面臨有限的收益與不小的風險，甚至有可能引發員工反感。
除瞭員工持股，項目跟投是萬科事業合夥人的另一個重點。然而，歐陽捷認為，房地產作為資金密集行業，註定瞭員工跟投的入股比例有限，以萬科為例，雖然它也鼓勵員工入股項目，但設定瞭最高不超過5%的股權限制，這決定瞭員工隻能以小股東的身份分享項目利潤，但對項目的運營同樣沒有決策權。
好的一面是，與員工持股相比，項目跟投能更快為員工帶來直接收益。歐陽捷告訴記者，在項目跟投制下，由於員工能從中獲取更大的利潤分紅，且項目在完成預售後就能迅速兌現利潤，能給員工帶來更大的激勵。與以往各個部門隻專註於自己的績效相比，所有員工都會更關註項目利潤，也會因此對產品設計、建築質量、開發節奏、銷售價格、客戶群開拓、客戶服務等更加關註，帶動部門協同性明顯提升。
"房地產行業這次掀起的合夥人風暴，更大的意義是希望通過分享利潤爭奪人才資源，但由於決策權並沒有發生根本性改變，對企業經營能帶來多大的改變仍有待觀察"，薛迥文表示。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-11-15/08572985205.shtml
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